Un projet ? 4 phases préparatoires à ne pas négliger.

Dans le cadre d’un projet immobilier, les questions fusent de toutes parts et bien souvent il est difficile d’y mettre un ordre ou une hiérarchisation des priorités. L’enthousiasme qui peut entourer ce projet peut parfois créer une sensation d’euphorie ou de rêverie qui va neutraliser les possibilités d’analyses pertinentes auxquelles il serait nécessaire de s’attacher.

Ces analyses sont indispensables, car un projet immobilier nécessite une organisation préparatoire qui puisse permettre de faire le plus rapidement possible une synthèse des envies, des besoins et des possibilités.

Le présent article s’articule sur un projet de rénovation d’une maison existante ou un projet de construction. Je ne parlerai pas ici de l’acquisition ou de la rénovation d’un appartement ancien car ce sujet est quelque peu différent et prend en compte des paramètres qui lui sont propres, tels que la notion très importante de copropriété, qui interagit différemment avec l’impact sur les travaux.

Une bonne analyse préparatoire permet d’économiser du temps, de l’énergie et de nombreuses désillusions. Bien souvent, le fait de partir en recherche tous azimuts crée vite une sensation d’abondance d’informations, mais celles-ci ne répondent pas forcément aux objectifs réels du projet, ce qui peut entraîner à la fois de mauvais choix, des débordements budgétaires et des orientations contradictoires. Au fil de mon expérience d’architecte, j’ai pu à de nombreuses reprises constater à quel point peu de projets sont parfaitement maîtrisés dans l’aspect numéro un qui est le cahier des charges. Ce dernier doit répondre en tous points aux caractéristiques personnelles de chacun, qui sont en étroite liaison avec le mode de vie, les aspirations professionnelles, les loisirs, la qualité de l’environnement et les perspectives évolutives.

Dans l’objectif de mener à bien un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une construction ou d’une rénovation, l’une comme l’autre ne pourra pas s’affranchir d’une réflexion qui s’articule autour des quatre axes listés et évoqués ci-dessous.

1- L’élaboration du cahier des charges

Le cahier des charges est un élément primordial et permet de cerner avec objectivité les limites et les aspirations d’un projet. Ce cahier des charges va déterminer les différents axes primordiaux pour pouvoir s’affiner au fur et à mesure et permettre ainsi de se concentrer sur l’image du produit recherché, qui devra répondre aux différentes attentes et possibilités dont chacun peut disposer.

Construction ou rénovation ?

La règle première est de savoir si l’on s’oriente plus sur une construction ou sur une rénovation. Il faudra cerner les avantages et inconvénients de l’une et de l’autre dans le cadre de nos territoires actuels, en tenant compte des paramètres à la fois réglementaires, budgétaires et temporels, tout en essayant d’être le plus possible en harmonie avec ses goûts personnels. Aujourd’hui et plus que jamais, les contraintes thermiques liées aux obligations réglementaires mettent en avant le choix de construire, car tout simplement la totalité des éléments de la construction sont alors préalablement étudiés et intégrés à la nouvelle construction, et de ce fait apportent un aspect budgétaire global qui prend en compte les différents facteurs de la construction. La rénovation devra, quant à elle, s’orienter vers une démarche qui va nécessiter une analyse approfondie du bâti concerné pour pouvoir déterminer les meilleures interventions nécessaires pour pouvoir se rapprocher qualitativement de la construction. Cette analyse va également reposer sur la nature du bâtiment à rénover, car entre rénover un ancien corps de ferme ou grange et une maison pavillonnaire des années 70, le degré de rénovation et l’implication thermique ne seront pas les mêmes et par conséquent le coût budgétaire sera également différent.

L’avantage peut s’avérer plus flagrant dans la construction et répondre à une meilleure adéquation budgétaire. Une rénovation qualitative entraîne de manière régulière un surcoût de l’ordre de 15% par rapport à la construction, mais elle peut apporter une dimension non négligeable si vos aspirations tendent vers le charme de l’ancien et du patrimoine.

La construction avec une position de leader en termes budgétaires doit malgré tout ne pas s’affranchir d’un aspect primordial qui est la réglementation locale (POS, PLU, PLUI…) . Cette réglementation locale peut très souvent apporter une certaine désillusion quant au rêve d’une maison très contemporaine et cet élément est très variable selon la localité et la région concernée.

Dans une rénovation, cet aspect réglementaire va prendre de l’importance dès lors qu’on souhaite intervenir sur l’aspect extérieur de la bâtisse (modification d’ouvertures, extension, surélévation, annexes…).

Quelle durée de travaux ?

D’un point de vue temporel, la construction comme la rénovation peuvent avoir la même durée en termes de travaux si l’on se base sur une comparaison établie avec une rénovation dite « lourde », autrement dit une rénovation qui consiste à ne garder que la structure principale (murs et toiture). Ce type de rénovation touche essentiellement une certaine catégorie de bâtiments tels que grange, bergerie, corps de ferme, ancienne station service, vieux cinéma, vieille usine… Bien souvent certaines rénovations nécessitent un changement d’affectation au travers des autorisations administratives pour permettre de passer d’un régime d’exploitation à un régime d’habitabilité et de reconnaissance foncière.

Dans certains cas, des rénovations plus légères peuvent permettre d’intégrer les lieux plus rapidement et de ce fait créer une transition plus rapide entre les lieux occupés et la future propriété. Parfois il est même possible d’envisager d’occuper partiellement une zone du bâtiment durant les travaux, à condition qu’il existe une entrée indépendante de la partie concernée par les travaux et que cette dernière soit séparée physiquement de la partie habitée, afin de ne pas déroger à certaines règles liées à l’assurance dommages-ouvrage.

Le mode constructif ou le type de rénovation entraînent tous deux une incidence sur la durée des travaux. Pour exemple, la construction en ossature bois nécessitera des travaux d’une durée plus ou moins longue selon le choix retenu dans le principe constructif et par conséquent l’incidence sur le coût des travaux sera différente. En rénovation, ce choix aura une moindre incidence étant donné qu’il relèvera d’office d’un principe constructif plus classique car en adéquation avec le bâti existant.

La localisation ?

Il est important de géolocaliser son projet et de pouvoir définir dans le cadre de celui-ci les contraintes et l’environnement que l’on est en mesure d’accepter. Ce travail est tout particulièrement nécessaire lorsqu’on envisage la construction et qu’on s’oriente sur le choix d’un terrain. Le terrain plat est très souvent considéré comme idéal, cependant un terrain en pente peut parfaitement convenir et permettre d’envisager un projet qui puisse apporter de grandes satisfactions, sans pour autant nécessiter d’énormes travaux de terrassement. L’avantage du terrain en pente est bien souvent son prix d’acquisition attractif. Cette même remarque s’applique également aux terrains qui disposent de caractéristiques particulières (ruisseau en travers du terrain, abondance d’arbres, zone humide,…). Faire appel à un architecte permet alors d’entrevoir des solutions adaptées à la morphologie du terrain et personnaliser ainsi son projet. Il est toutefois vivement conseillé avant acquisition de consulter ce professionnel afin d’obtenir une analyse préalable du bien, par exemple au moyen d’une visite consultative.

Les espaces nécessaires ? 

Dans ce domaine, il est très important de bien analyser son mode de vie, ses besoins, ses rythmes  de vie, ses occupations, ses usages afin de pouvoir définir avec précision l’organisation des espaces intérieurs qui vont soit définir le plan de construction, soit orienter la nature de la rénovation.

La profession, le rythme de travail, les loisirs, le nombre d’occupants, le type de relation entre les occupants, l’imbrication des espaces pour chacun, le mode d’usage global, les mobilités de chacun vont interagir dans l’organisation et l’optimisation des surfaces à étudier.

Lorsqu’on travaille de manière approfondie sur le listing des surfaces souhaitées, on peut parfois s’apercevoir qu’un travail d’optimisation peut permette d’obtenir des usages différents et surtout de créer une polyvalence de certaines zones selon les cycles de la journée ou des saisons et ainsi entrevoir une forme d’économie du mode constructif à envisager.

2- Le budget engagé: vérifier ses possibilités

Dans le cadre d’un projet immobilier et selon l’orientation de ce dernier, l’approche budgétaire est variable et va dépendre en grande partie de son orientation principale. Dans le mode constructif on va devoir séparer l’acquisition du terrain de la partie construction, ce qui n’apparaît pas dans le cadre d’une rénovation puisque le terrain fait partie intégrante de cette appropriation.

Construire sa maison implique de faire un choix, celui du mode constructif qui soit le plus adapté à ses aspirations tout en conservant la technicité appropriée face à la réglementation thermique en vigueur. A ce jour, les modes constructifs sont nombreux et chaque grande famille de procédés constructifs présente des possibilités différentes. La maison traditionnelle dispose actuellement de nombreux procédés (parpaing, brique, béton cellulaire…), l’ossature bois connaît également une multitude de procédés (poteaux-poutres, KLH, briques bois…) ainsi que l’ossature métallique. L’architecte sera face à cet éventail de possibilités un excellent conseiller qui saura mettre en évidence la technicité à utiliser face à la localisation, à vos attentes et saura adapter le meilleur compromis dans le cadre de votre projet.

Bien évidemment, le premier organisme à contacter est votre interlocuteur bancaire afin de pouvoir déterminer avec lui vos capacités budgétaires. Suite à cela, il sera nécessaire de déterminer si vous souhaitez vous orienter sur une solution « accompagnée » ou sur une solution d’auto-construction. Préalablement et selon la surface du projet envisagé, il sera nécessaire de savoir, dans le cadre des autorisations administratives, si le projet doit faire appel à la présence d’un architecte. En effet, si le projet excède 150 m², le permis de construire devra être fait par un architecte.

Selon l’orientation retenue, pour une surface inférieure à 150 m², vous pourrez garder une totale indépendance, produire vous-mêmes le permis de construire et gérer de manière autonome vos travaux. Pour une surface supérieure à ce seuil de 150 m², vous serez tenus de déposer en mairie un permis de construire fait par un architecte inscrit au Conseil National de l’Ordre des Architectes. Vous pouvez bien sûr missionner l’architecte pour une mission de permis de construire, mais également pour une mission complète qui va intégrer la gestion complète de vos travaux.

Dans tous les cas, un architecte peut, dans le cadre d’une mission de base telle qu’une visite consultative, déterminer avec vous une estimation de votre projet. Cette mission vous permettra ainsi de disposer d’un document qui sera en quelque sorte l’ADN de votre projet et vous permettra de négocier un emprunt auprès d’un organisme financier qui pourra s’appuyer sur l’estimation projet établie par l’architecte.

3- Le choix du professionnel qui va vous accompagner

Que votre choix se porte sur une construction neuve ou sur la rénovation d’un bâtiment existant, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel. L’architecte est le professionnel qui va dans tous les cas savoir vous guider et vous conseiller pour trouver la meilleure solution face à vos attentes. Du conseil jusqu’à la gestion et la direction des travaux, il est là pour vous accompagner et être à votre écoute.

Le choix de ce professionnel est variable selon différents critères qui vont être très personnels, selon les attentes que vous avez vis-à-vis de lui, des objectifs que vous souhaitez atteindre, de sa disponibilité et également du point de vue partagé sur le sens du projet.

L’architecte a un devoir de conseil en apportant ses connaissances techniques, sa créativité et son expérience. La mission complète d’un architecte se décompose en plusieurs phases regroupées en deux temps : le temps lié à la conception qui comporte le dépôt du permis de construire, le temps lié à la maîtrise d’oeuvre et donc au suivi des travaux jusqu’à la réception.

Un architecte peut bien évidemment n’avoir qu’une mission partielle qui sera à déterminer avec lui en fonction de vos besoins et de vos attentes. Le temps d’étude comporte un avancement programmé à la fois des plans et de l’impact budgétaire pour permettre de finaliser par le dépôt du permis et le démarrage des appels d’offres en vue des travaux.

4- La transparence et ses implications naturelles

Dès lors qu’on entreprend un projet, ce dernier va nécessiter de prendre des contacts et d’exposer ses attentes, ses aspirations, ses contraintes et tous les éléments qui touchent de près ou de loin la nature du projet. Dès lors qu’on procède au choix de se faire accompagner, il est très important de bien gérer la présentation de son dossier. J’entends par là la nécessité de révéler un certains nombre d’éléments qui puissent permettre un travail qui soit à la hauteur de vos attentes.

J’évoque là une partie importante de la relation que vous allez établir avec l’architecte que vous avez en face de vous. N’oubliez pas que si vous confiez une mission complète à un architecte, vous allez devoir entamer un travail d’équipe avec lui qui va durer aisément une année. Si d’emblée vous ne maîtrisez pas le cahier des charges de votre projet, vous allez de ce fait créer un déséquilibre et vous allez percevoir le travail de l’architecte comme un travail inachevé ne répondant pas à vos attentes conscientes ou inconscientes. Vous aurez le sentiment de n’avoir pas été compris, ce qui va de manière indéniable créer une sensation d’inachevé.

Il est très important de communiquer avec transparence et sincérité sur la nature du projet envisagé et cela quelque soit le degré d’attachement personnel à votre projet. Un projet réussi est un projet qui a du sens et qui en a d’autant plus à vos yeux puisque c’est celui que vous allez vivre au quotidien.

Il est indéniable que la transparence et la sincérité exprimées dès les premiers contacts concernant votre projet vont contribuer à une dimension de confiance qui sera présente à chaque étape ou phase du projet et permettre ainsi de valoriser le travail finalisé.

 

Insertion paysagère

L’insertion paysagère est devenue depuis de nombreuses années l’élément clé d’un projet, le document qui va permettre de manière spéculative l’acceptation ou le rejet de ce dernier, au travers d’une lecture qui sache prendre en compte un site donné en y insérant le visuel d’un projet. C’est la rencontre entre le réel et le virtuel à une échelle donnée et dans un espace temps défini, entre le paysage-image et le paysage grandeur nature.(1) L’insertion paysagère peut-elle être l’expression aussi factuelle d’une intégration ? L’expression d’une bonne insertion est-elle liée à l’exigence d’un mimétisme.(2) L’insertion architecturale se bonifie aujourd’hui d’un Grenelle de l’environnement qui pousse les équipes architecturales à s’interroger sur le rapport pays, paysage, appropriation, économie et analyse sociale. Insertion ou intégration ? Dans l’aspect architectural il en est un peu différemment, les deux termes se complètent et comme dirait l’architecte Philippe Madec dans le cadre du «colloque Architectures. Contexte et identités. Les défis du siècle nouveau à Brest» 2003 : « Dans notre domaine, on s’en tient à l’hypothèse qu’une insertion réussie produit une architecture intégrée.»(3)

Cet argument semble se confirmer par les propos de Augustin Berque et Alain Roger lorsque tous deux évoquent l’idée de donner du sens à un site. L’espace patrimonial est grandissant et impose au travers de la réglementation une posture qui ne semble pas simplifier la mission d’insertion paysagère. Cependant, les caractéristiques des nouvelles réglementations thermiques semblent niveler leur intégration. L’insertion paysagère, quelle que soit l’évolution des années à venir, ou quelle que soit la projection personnelle de chacun, se doit d’intégrer de nouvelles pratiques et de nouveaux modes de lecture d’un paysage qui se densifie sur plusieurs axes.

L’intérêt porté à ce sujet est lié à l’expression forte de la notion d’insertion, qui se doit aujourd’hui de prendre en compte les facteurs humains et planétaires. Cette nécessité semble indéniablement porter à l’obligation d’une réflexion globale sur la stratégie architecturale à adopter en essayant de suivre un vocabulaire d’insertion qui permettra d’envisager une cohérence globale entre densité, protection et intégration.

1 Augustun Berques – « Médiance de milieux en paysage » – 2000

2 Paul Faye « Sites et sitologie » – 1974

3 Philippe Madec : colloque Architectures – 2003

Extrait du livre: “PAYSAGES EMBOITES”