La visite consultative

Petites explications préalables

Au fil de notre activité d’architecte, nous nous sommes rendu compte que bon nombre de personnes, ignoraient les pratiques de notre métier. Face à un projet de construction ou de rénovation, les maîtres d’ouvrage sont souvent dépourvus et ignorent les nuances existant entre les différents métiers de la maîtrise d’oeuvre en bâtiment .… Bien que ces métiers apparaissent régulièrement au cours de discussions et que chacun pense en connaître la définition, il existe cependant un gros flou dès lors qu’un projet devient réel et qu’il est nécessaire de faire le choix d’un professionnel qui va correspondre à ses attentes.

Les différents acteurs qui peuvent répondre à un projet de rénovation ou de construction sont les architectes, les architectes d’intérieur et les maîtres d’oeuvre. Lorsque je décline cette liste, le terme de maitre d’oeuvre définit une profession, mais dans le langage courant du bâtiment « maitre d’oeuvre » est la personne ou organisme qui dirige et organise la construction d’un chantier, ce qui signifie qu’un architecte ou un architecte d’intérieur sont également des maitres d’oeuvre dès lors que ces derniers intègrent dans leur mission la conduite et l’organisation du chantier. Il est courant de constater que certains architectes ou certains architectes d’intérieur ne prennent en charge que la partie étude et conception.

Initialement, un architecte ou un architecte d’intérieur proposait dans le cadre de ses prestations à la fois la partie étude et conception et les différentes phases de suivi de travaux. Depuis quelques années déjà, certains professionnels de ces deux secteurs se sont spécialisés dans la conception et ont laissé la place à une profession plutôt récente de maître d’oeuvre en tant que professionnel, autrement dit une personne ou un organisme qui prend le relais de la partie conception et qui va donc suivre la mise en oeuvre.

Le maitre d’ouvrage, quant à lui, est toujours l’initiateur du projet ou autrement dit le client.

Sur un plan réglementaire

Le choix du partenaire de votre projet sera différent selon le projet envisagé, selon la nature du projet, selon vos propres compétences et selon vos intentions.

Architecte: les prestations d’un architecte concernent la construction neuve ou la rénovation complète d’un bien immobilier et son intervention est indispensable dès lors que la surface globale bâtie est supérieure à 150 m². Si une rénovation comporte une modification importante extérieure ou encore dans le cas d’une extension qui s’accole à un bâti existant dont la surface globale (extension + existant) est supérieure à 150 m², le passage par l’architecte est obligatoire. Le PC (Permis de construire) devra être validé par un architecte inscrit à l’Ordre.

Ses missions peuvent être variées: simple consultation, étude de faisabilité, mission de permis de construire, mission de permis de construire avec appels d’offres entreprises et mission complète avec suivi des travaux jusqu’à la réception complète.

Certains architectes travaillent en partenariat avec des maitres d’oeuvre. Ce type de partenariat définit l’architecte comme maitre d’oeuvre conception jusqu’à l’appel d’offres entreprise et définit le maître d’oeuvre comme responsable travaux jusqu’à la réception avec un rôle de vérificateur.

Architecte d’intérieur: les prestations de l’architecte d’intérieur se situent bien évidemment dans un cadre plus limité qui consiste à étudier, concevoir et suivre les travaux d’une mission d’aménagement intérieur, d’optimisation d’espace et de réorganisation des espaces intérieurs.

Dès lors que les travaux ont une incidence sur la création de surfaces et que cette surface supplémentaire est supérieure à 40 m², le recours à l’architecte sera nécessaire si la surface globale est supérieure à 150 m². Exemple: si à une maison existante de 100 m² s’adjoint une surface de 40 m² complémentaire, le recours à l’architecte ne sera pas nécessaire et l’architecte d’intérieur pourra réaliser la mission à lui seul.

Maître d’oeuvre: les prestations du maitre d’oeuvre s’attachent à mettre en oeuvre une idée ou une orientation de projet déjà définie soit par un architecte ou un architecte d’intérieur soit par le maitre d’ouvrage lui-même. Le maitre d’oeuvre est également lié à la restriction de surface, car si le projet excède les fameux 150 m² et que dans le cadre du projet un permis de construire est nécessaire, ce dernier devra faire appel aux compétences d’un architecte inscrit à l’Ordre pour l’obtention de cette autorisation administrative.

La prestation de visite consultative

Cette prestation est une mission courte que nous avons mise au point et qui permet au travers d’un premier contact avec le maître d’ouvrage et de la visite du bien concerné d’établir un rapport qui définit les différents paramètres du projet envisagé. Ce rapport prend en compte l’état du bien existant (terrain, bâtiment, maison, ancien corps de ferme…) tel que ce dernier apparait lors de notre visite, afin de décrire le points forts et les points faibles qui sont à prendre en compte dans le cadre du projet.

Notre entrevue prend également en compte le cahier des charges des maitres d’ouvrage afin de pouvoir établir la faisabilité en adéquation avec les lieux et le budget envisagé. Toutefois lorsque le budget ne correspond pas ou n’autorise pas la totalité des travaux envisagés, il est parfois intéressant d’étudier la possibilité de travaux par tranches avec une réalisation qui s’échelonne dans le temps au travers d’une étude programmée des priorités et en définissant des usages par zones. Suite à cette première rencontre, nous travaillons en agence pour rédiger le rapport de visite qui va comporter sept chapitres:

1-Description du bien concerné

2-Nature des travaux envisagés

3-Faisabilité et propositions (description)

4-Estimation des travaux et décomposition par lots

5-Mision de l’architecte et honoraires

6-Planning envisagé étude et travaux

7-Documents récapitulatifs (pièces annexes)

Dans la description du bien concerné, une description complète du lieu est faite selon les observations réalisées lors de la visite. Cette description prend en compte la totalité des éléments qui composent le bien et qui se situent dans la parcelle concernée ainsi que les éléments principaux qui peuvent avoir une incidence matérielle ou administrative dans le cadre du futur projet. Les différents éléments qui composent les réglementations locales sont étudiés et les caractéristiques principales ou les plus contraignantes sont mentionnées.

Dans la nature des travaux, nous reformulons une synthèse de votre cahier des charges en précisant les attentes, les intentions et les hypothèses d’évolution souhaitées. Le montant budgétaire alloué au projet est analysé et vérifié pour permettre de lister les possibilités travaux. Ce chapitre permet d’analyser l’adéquation budget travaux avec le cahier des charges évoqué.

Dans le chapitre faisabilité et propositions, nous apportons notre vision professionnelle qui va, tout en conservant votre cahier des charges initial, décrire les différentes possibilités envisageables dans le cadre du bâtiment visité et ainsi créer une première approche qui peut dans certains cas déterminer une orientation différente ou qui permet de porter une réflexion approfondie sur la problématique ou sur le cahier des charges initialement transmis. Ce chapitre porte également sur les points positifs et négatifs du bâtiment existant ou du terrain afin de mettre en évidence les points à ne pas négliger dans le cadre d’une rénovation ou d’une construction et aussi de développer la manière de détourner ou d’intégrer une contrainte qui peut dans certains cas devenir un élément de concept intéressant.

Suite aux chapitres précédents, nous développons un tableau estimatif des coûts envisagés par lots ou par corps d’état afin de créer un graphique représentatif des lots importants. Ces derniers sont listés en fonction des besoins ressentis dans le cadre du projet et varient selon la nature du projet envisagé et/ou selon le mode constructif retenu. Selon le projet, le taux de TVA qui s’y rattache est défini. Celui-ci peut également se composer de plusieurs taux si on se situe dans un cadre de rénovation, ou d’extension et également selon la surface à considérer. Dans le cadre d’une construction neuve, ce taux de TVA sera unique et sera de 20 %, alors qu’en rénovation ou extension les taux couramment utilisés sont : 5,5 %, 10 % et/ou 20 %.

Dans le chapitre suivant qui traite de la mission de l’architecte, un tableau présente les honoraires par phases en liaison avec les travaux décrits précédemment et avec l’estimation par lots. Le tableau se décompose en deux grandes parties: la partie étude et la partie maîtrise d’oeuvre. Chacune de ces deux grandes parties est découpée en phases propres à chacune et permet ainsi d’avoir une lecture globale de la mission de l’architecte dans le cadre du projet évoqué. Ce tableau comporte également les missions complémentaires qui peuvent être nécessaires selon la nature du projet. Pour exemple, une mission complémentaire appelée R.E.L. (Relevé d’Etat des Lieux) est systématiquement nécessaire et stipulée sur le tableau des honoraires.

La partie Etude de la mission d’architecte comporte la phase importante du dépôt des autorisations administratives (D.A.A.) qui consiste à établir un dossier de Permis de Construire, une Déclaration Préalable ou encore un Permis d’Aménager, ou/et un Permis de Démolir.

Dans le chapitre planning envisagé étude et travaux, est présenté le planning global à partir de la signature du contrat d’architecte, autrement dit le temps nécessaire pour les différentes phases d’étude, du dépôt d’autorisations administratives, des préparations d’appel d’offres, de la signature des marchés avec les entreprises retenues et le suivi des travaux jusqu’à la réception et enfin la remise des documents finaux que sont les DGD (Décompte Général Définitif) et le dossier des copies d’assurance des différents intervenants du chantier.

Et pour terminer ce rapport, le dernier chapitre présente les documents annexes nécessaires à la rédaction du rapport: plan cadastral, règlement local de la zone concernée, photos, pièces particulières qui précise un détail ou une contrainte significative.

Les atouts de cette prestation

La visite consultative permet d’avoir en quelques pages (de 10 à 15 pages ) une vision globale du projet dans son ensemble et une approche budgétaire estimée par lots avec une estimation du planning depuis la signature de contrat d’architecte jusqu’à la réception des travaux et l’intégration des lieux.

Ce document comporte deux autres possibilités non négligeables, il peut avoir une fonction de prévisionnel dont les organismes financiers sont friands et il intègre également la fonction de lettre de commande descriptive dès lors que celui-ci est, après coup, rattaché au contrat de l’architecte.

Lorsque cette prestation de visite consultative introduit la signature de contrat avec l’architecte, celle-ci devient alors une prestation de base déductible des honoraires et dont le contenu devient le fil rouge du projet et permet de s’y référer de manière récurrente.

La visite consultative dispose d’une validité qui n’excède pas six mois, en raison des coûts variables de la construction et du bien immobilier qui peut subir une dégradation dans le temps.

Cette prestation ne comporte aucun dessin ni esquisse en raison de son faible coût initial et afin d’être une prestation plus engageante lorsque le projet n’est qu’en phase de recherche ou fait l’objet d’interrogations dans le cadre d’une acquisition éventuelle. L’étude de faisabilité, qui elle se dote d’esquisses, est une prestation plus onéreuse et plus adaptée lorsque le bien relève d’un bien immobilier familial ou encore si le projet comporte des contraintes significatives qui peuvent entrainer des variations budgétaires importantes et dont le concept du projet va déterminer l’orientation principale.

Lors de la visite sur le site, nous exprimons nos premières perceptions ainsi que les conseils professionnels qui se détachent de manière évidente sur le projet concerné, pour faire ensuite l’objet d’un rédactionnel plus précis dans le cadre du rapport, qui est remis et envoyé dans un délai de huit jours, accompagné des documents informatifs pour la mise en route d’une mission d’architecte et de déterminer sa finalité: mission partielle ou mission complète.

Cette prestation est une mission basique que nous avons développée depuis quelques années et qui répond en tous points aux attentes des maîtres d’ouvrage qui nous expriment le besoin d’avoir une vision d’ensemble sur le projet qu’ils envisagent sur trois axes principaux : l’observation et le regard professionnel sur le bien immobilier en l’état, l’estimation des coûts liés aux travaux (artisans + architecte + missions complémentaires) et pour finir la durée globale à envisager pour le projet dans son ensemble.

La visite consultative est donc un document de synthèse qui résume parfaitement en quelques pages et pour un coût modique l’ADN du projet.

R.E.L. ou Relevé d’Etat des Lieux

Le relevé d’Etat des lieux ou REL dans le jargon professionnel est cette phase préliminaire de chaque mission d’architecte ou d’architecte d’intérieur. Elle nécessite une grande rigueur, afin de permettre de pouvoir modéliser ensuite le projet avec les outils numérique 3D dans son intégralité et permettre ainsi au cours de l’avancement du projet de définir avec précision les différents quantitatifs  (à démolir, à construire, à conserver,…).

Très souvent, les plans d’origine sont inexistants ou encore peuvent être faux, voir pas à jour en raison des diverses transformations qu’un bâtiment a pu subir au fil du temps. De ce fait, ce travail est vraiment la première étape indispensable d’une mission d’architecte et celle-ci fait l’objet d’une mission définit comme complémentaire dans le cadre d’une mission d’architecture.

Le R.E.L. se décompose en deux temps forts: le premier qui consiste à se rendre sur place avec le nécessaire en appareils de mesure, appareil photo et bloc à dessin (+ drone) pour traduire avec exactitude les dimensions des différents bâtiments ou espaces à aménager.

Actuellement, la technologie actuelle permet de faire un relevé d’état des lieux par scanner 3D avec une récupération sur logiciel spécifique d’architecture en mode nuage de points qui permettent de définir avec une grande précision la volumétrie de l’existant. Pour ma part, hormis l’aspect financier d’un tel investissement, ce procédé, qui a déjà passé le cap expérimental et couvre avec une précision redoutable bon nombre de site important, n’apparait pas pour l’heure comme un procédé adéquat dans le cadre d’une rénovation de particulier dont la surface n’excède pas 500 m². Par ailleurs, la pratique du R.E.L. en mode « manuel » permet au travers du dessin initial, de la prise de mesures, de l’investigation des lieux de pouvoir mieux comprendre le processus constructif du bâtiment concerné. Le temps passé, le soucis de certains détails font partie intégrante d’une parfaite compréhension des lieux et par là-même permettent de mieux retraduire les caractéristiques du bien immobilier concerné.

Lors de cette étape, un outil fort sympathique, a rejoint les outils conventionnels et je veux parler du drone qui permet de découvrir certaines parties inaccessibles avec là aussi la possibilité de pouvoir récupérer des images devenues exploitables afin de définir des mesures précises de certaines zones.

Ce premier temps fort, qui se déroule sur place, est très important car il permet de prendre en compte la totalité des éléments existants. Toutes les mesures sont importantes, elles doivent permettre de pouvoir ensuite dresser l’existant dans un contexte 3D qui soit le plus proche possible de la réalité. Cette nécessité va donc impliquer une rigueur de représentation en dessin avec un rituel de prise de cotes qui puisse permettre de reproduire une pièce dont les angulations sont différentes. Il est également très important de pouvoir définir la nature des sols et des parois existantes afin de pouvoir extraire l’implantation de la structure du bâtiment et en comprendre sa logique. Le reportage photographique de l’existant est bien évidemment un élément complémentaire qui pourra ainsi appuyer et vérifier certaines théories constructives.

Le second temps fort est ensuite celui de transcrire les documents dressés sur place en un fichier paramétrable sur un outil numérique adapté afin de recréer le bâtiment concerné en 3D. Là encore, certaines technologies numériques font leur apparition pour essayer de lier les deux temps fort du R.E.L. au travers d’applications présentes sur tablettes numériques couplées par bluetooth à un mètre laser type Leica par exemple et qui permettent d’enregistrer directement sur place sur la tablette numérique le volume existant. Ensuite permettre de transférer le fichier créé, sur un poste informatique de bureau pour récupération dans le logiciel dédié architecture.

A mon sens, après divers essais, la rigueur et le manque de souplesse de ces applications ne permettent pas d’optimiser le temps imparti à la prise en compte de l’existant. Le R.E.L. est un passage incontournable dans 85 % des projets de rénovation, ce qui induit également qu’une part très importante de ces projets sont des bâtiments très anciens (anciens corps de ferme, grange, bergerie,…) dont les épaisseurs de murs, les niveaux, les escaliers, certains renforcements, etc… sont autant d’éléments qui ne se paramètrent pas de manière souple dans des applications dont les capacités sont limitées.

Dans le second temps fort, exprimé précédemment, il est nécessaire de pouvoir retranscrire les documents initiaux et de permettre ainsi de dresser la volumétrie global du lieu en un document 3D parfaitement similaire à la réalité terrain. Ce travail de reconstruction passe très souvent par la nécessité d’un tracé régulateur où la géométrie prend place à grand renfort pour permettre de définir les emplacements de murs en biais, de niveaux décalés ou encore de caves voutées. Le tracé régulateur va également prendre appui sur les cotes prises précédemment et notamment les diagonales de pièces.

Le R.E.L. n’est en aucune manière à confondre avec un état des lieux ou un diagnostic immobilier et reste à lui seul une mission qui consiste à traduire l’état existant d’un bâtiment en plans à une échelle donnée. (plans, élévations, façades, coupes, perspectives,…)

Insertion paysagère

L’insertion paysagère est devenue depuis de nombreuses années l’élément clé d’un projet, le document qui va permettre de manière spéculative l’acceptation ou le rejet de ce dernier, au travers d’une lecture qui sache prendre en compte un site donné en y insérant le visuel d’un projet. C’est la rencontre entre le réel et le virtuel à une échelle donnée et dans un espace temps défini, entre le paysage-image et le paysage grandeur nature.(1) L’insertion paysagère peut-elle être l’expression aussi factuelle d’une intégration ? L’expression d’une bonne insertion est-elle liée à l’exigence d’un mimétisme.(2) L’insertion architecturale se bonifie aujourd’hui d’un Grenelle de l’environnement qui pousse les équipes architecturales à s’interroger sur le rapport pays, paysage, appropriation, économie et analyse sociale. Insertion ou intégration ? Dans l’aspect architectural il en est un peu différemment, les deux termes se complètent et comme dirait l’architecte Philippe Madec dans le cadre du «colloque Architectures. Contexte et identités. Les défis du siècle nouveau à Brest» 2003 : « Dans notre domaine, on s’en tient à l’hypothèse qu’une insertion réussie produit une architecture intégrée.»(3)

Cet argument semble se confirmer par les propos de Augustin Berque et Alain Roger lorsque tous deux évoquent l’idée de donner du sens à un site. L’espace patrimonial est grandissant et impose au travers de la réglementation une posture qui ne semble pas simplifier la mission d’insertion paysagère. Cependant, les caractéristiques des nouvelles réglementations thermiques semblent niveler leur intégration. L’insertion paysagère, quelle que soit l’évolution des années à venir, ou quelle que soit la projection personnelle de chacun, se doit d’intégrer de nouvelles pratiques et de nouveaux modes de lecture d’un paysage qui se densifie sur plusieurs axes.

L’intérêt porté à ce sujet est lié à l’expression forte de la notion d’insertion, qui se doit aujourd’hui de prendre en compte les facteurs humains et planétaires. Cette nécessité semble indéniablement porter à l’obligation d’une réflexion globale sur la stratégie architecturale à adopter en essayant de suivre un vocabulaire d’insertion qui permettra d’envisager une cohérence globale entre densité, protection et intégration.

1 Augustun Berques – « Médiance de milieux en paysage » – 2000

2 Paul Faye « Sites et sitologie » – 1974

3 Philippe Madec : colloque Architectures – 2003

Extrait du livre: « PAYSAGES EMBOITES »

L’église ronde

« La première chose que j’ai faite au monde, c’est dessiner, comme tous les gosses d’ailleurs, mais beaucoup ne continuent pas. »

Cette phrase de Pablo Picasso résonne en moi avec une dimension qui va au-delà de sa simple expression : elle induit le fait que chaque enfant a dessiné dans sa vie et que l’on peut donc imaginer que certains réflexes subsistent.

Je dirais que je fais partie des gosses qui ont continué de dessiner…

Lorsque j’évoque l’architecture avec cette dimension interrogative du pourquoi de ma fascination des formes, des espaces, des organisations de liaisons, je ne peux m’empêcher de penser au regard que j’ai pu porter dans mes premières années, juché sur les épaules de mon père, découvrant au milieu d’une foule très dense et alignée, ma première messe de minuit.

Je découvrais une multitudes de sensations qui habitaient ce lieu vaste et organisé, les regards dirigés sur le choeur de l’église où le spectacle rituel de l’évêque avec ses servants fascinait l’ensemble des gens autour de nous. Je regardais pour la première fois tous ces gens parfaitement alignés qui observaient avec une profonde sérénité les allées et venues d’un groupe de personnes sur un espace défini et dont la chorégraphie semblait parfaitement orchestrée.

L’ampleur des lieux, rythmée de piliers, l’odeur singulière de l’encens, les positions figées et contemplatives de l’ensemble des fidèles, le déplacement onctueux des prêtres, m’ont interpellé sur la logique d’implantation des éléments. L’injustice visuelle résultant des piliers, l’organisation hiérarchisée des espaces m’ont donné l’envie d’imaginer une église ronde avec un choeur central, une vision égale pour tous. De retour dans ma chambre, je prenais rapidement une feuille de papier pour traduire au mieux de mes possibilités enfantines l’expression d’une église « aboutie ».

Cette expression graphique fut également un moment fort de ma construction de complicité avec mon père, architecte. Des années plus tard, une église ronde fut imaginée et réalisée par Mario BOTTA.

alain rouschmeyer – extrait du livre « LE CROQUIS…un langage dont chacun peut s’emparer… »

Espace de danse

Magnifique espace de danse


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Le croquis…, un langage

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Esquisse d’une suite parentale dans le cadre d’une rénovation d’un corps de ferme en Savoie. La chambre, située à l’étage est en liaison avec la partie séjour du rez et comporte une passerelle de liaison avec l’espace dressing et la salle de bains.

 

2018

Bonne année à tous… !

Que 2018 soit une année de réussite, de bonheur et de santé ainsi que plein de projets.

ar voeux 2018